Ceny mieszkań w Bułgarii nadal rosną, choć w bardziej umiarkowanym tempie

Capital

W 2024 r. ceny nieruchomości przewyższały wzrost płac i inflację. W 2025 r. rynek nadal się rozwija, choć w bardziej umiarkowanym tempie.

"Rynek w stolicy i głównych miastach jest obecnie wyraźnie zdominowany przez sprzedawców i deweloperów. Popyt ze strony kupujących pozostaje wyjątkowo silny. Jest to również widoczne w poziomach cen, które od początku 2025 r. nadal osiągają nowe szczyty, choć w spokojniejszym tempie" - komentuje Nicola Stoyanov, założyciel i dyrektor zarządzający Stonehard Premier by LUXIMMO Group, dla Capital - Real Estate. Inwestycje, Architektura, Design.

W 2024 r. zarówno ceny nieruchomości, jak i wolumeny transakcji osiągnęły historyczne maksima, napędzane przez kilka czynników ekonomicznych. Liczba transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w ubiegłym roku osiągnęła 94 840, a ich wartość wyniosła prawie 11,5 mld BGN, co stanowi najwyższy poziom od 2017 roku. Jednym z czynników przyczyniających się do tego jest wzrost dochodów gospodarstw domowych, który dorównuje poziomom UE. Innym jest łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych, z historycznie niskimi stopami procentowymi.

Obawy związane z wprowadzeniem euro w Bułgarii również odegrały pewną rolę, w szczególności obawy, że może to doprowadzić do dalszego wzrostu cen, czyniąc mieszkania niedostępnymi. Sprzedający na rynku wtórnym wstrzymują się z wystawianiem ofert, aby uniknąć sprzedaży po zbyt niskich cenach. W międzyczasie deweloperzy chętnie wykorzystują entuzjazm konsumentów i niedobór nieruchomości do odsprzedaży. Popyt nadal przewyższa podaż, co powoduje wzrost cen.

"„Eksperci z Grupy LUXIMMO zauważają, że w nowo ukończonych budynkach mieszkalnych praktycznie nie ma jednostek dostępnych na sprzedaż - zostały one wyprzedane na etapie budowy" - mówi Nicola Stoyanov.

"Największy niedobór dotyczy wysokiej jakości domów w prestiżowych dzielnicach lub w charakterystycznych budynkach. Gdy takie nieruchomości o wysokiej wartości pojawiają się na rynku, są oferowane po zbyt wysokich cenach. Znaczący wzrost cen odnotowano również w przypadku odnowionych, zmodernizowanych mieszkań w blokach panelowych w dzielnicach peryferyjnych. Ich cena często przekracza 2.000 euro za metr kwadratowy, a niektóre transakcje w dzielnicach „Nadieżda” i „Drużba” osiągają nawet 2.900 euro za mkw." - dodaje.

Nicola Stoyanov zauważa również, że niektórzy sprzedający na rynku wtórnym „testują” nierealistyczne ceny wywoławcze w nadziei na wykorzystanie trwającej euforii napędzanej przez sprzedających. Wiele czołowych bułgarskich agencji prowadzi agresywne i kosztowne kampanie reklamowe skierowane do takich sprzedawców. W tym klimacie rynkowym kupujący coraz częściej zwracają się ku nieruchomościom w budowie. Na wczesnym lub „przedsprzedażowym” etapie, ceny poniżej 2.000 euro za mkw., które są uznawane za korzystne nadal można znaleźć.

Powszechną praktyką agencji nieruchomości jest działanie jako wyłączny agent sprzedaży, zwłaszcza w przypadku nowych inwestycji z wieloma jednostkami. Jednak duża część sprzedaży poza planem jest realizowana bezpośrednio przez deweloperów. Z perspektywy brokerów podaż wydaje się więc bardzo ograniczona, co dodatkowo uzasadnia wzrost cen.

Nowe budownictwo jest głównym regulatorem rynku mieszkaniowego i kluczowym wskaźnikiem wartości nieruchomości. Przy tak wielu czynnikach wpływających na wzrost kosztów budowy, oczekuje się, że ceny będą nadal rosły przez co najmniej kolejne dwa lata. Ekonomiści z DSK Bank podzielają podobne poglądy, przewidując wzrost cen mieszkań o ponad 10% w Sofii i nieco niższy w innych dużych miastach - przynajmniej do 2027 roku.

Deweloperzy jednogłośnie wskazują na dwa główne czynniki utrudniające obecnie budowę mieszkań w Sofii. Dostępnych gruntów jest coraz mniej, a ich ceny lub żądania odszkodowawcze stały się zbyt wysokie. Dodatkowo, przepisy miejskie są coraz bardziej rygorystyczne, przez co uzyskanie pozwolenia na budowę staje się coraz trudniejsze. Nicola Stoyanov wymienia również nierozwiązane kwestie związane z infrastrukturą - elektrycznością, wodą, kanalizacją, drogami - lub ich całkowitym brakiem. Surowsze przepisy budowlane i konieczność uzyskania nowych certyfikatów w celu spełnienia norm UE, rosnące koszty materiałów oraz gwałtownie rosnące ceny robocizny i usług przyczyniają się do ograniczonej podaży i wysokich cen. Brakuje również pracowników budowlanych i inżynierów.

Powszechnie wiadomo, że ceny nieruchomości zazwyczaj rosną w trakcie procesu budowlanego, na czym korzystają inwestorzy kupujący „poza planem”. Stoyanov zauważa, że „przepaść” między cenami nieruchomości na bardzo wczesnych etapach budowy a tymi w nowo ukończonych budynkach z pozwoleniami na użytkowanie znacznie się powiększa. „Różnica w cenach identycznych jednostek w tym samym budynku często sięga nawet 40%”, mówi, zauważając, że należy również wziąć pod uwagę inflację w okresie dwóch lat. Odzwierciedla to niedawny rynek, na którym ceny mieszkań nieoczekiwanie wzrosły - 16,5% w 2024 r., według Narodowego Instytutu Statystycznego (NSI). W międzyczasie Bułgarski Bank Narodowy (BNB) poinformował o spadku kosztów budowy o 4,9% rok do roku w III kwartale, co oznacza, że deweloperzy nie musieli dostosowywać umów przedsprzedażowych - coś rzadko robionego i ogólnie źle widzianego przez rynek.

"Jednak w przypadku wielu nowych projektów w Sofii ceny poza planem zaczynają się od poziomów zbliżonych do cen ukończonych nieruchomości z pozwoleniami na użytkowanie. Na targach Residential Expo 2025, zorganizowanych przez The City Media Group w kwietniu, oferty projektów na wczesnym etapie realizacji wahały się od 2 000 do 2 200 euro za mkw. w tym kontekście nabywcy poszukujący zysków kapitałowych mogą się wahać. Ukończenie nieruchomości zajmuje co najmniej dwa lata i nie jest jasne, czy ceny na obecnym poziomie będą nadal rosnąć - ani o ile" - komentuje Stoyanov.

Co więcej, sektor wydaje się przechodzić wewnętrzną debatę na temat bardziej sprawiedliwego podziału zysków w całym łańcuchu wartości. Okresowo pojawiają się apele do deweloperów o dzielenie się częścią zysków z inwestorami na wczesnym etapie rozwoju, którzy podejmują część początkowego ryzyka.

"Ogólnie rzecz biorąc, uczestnicy rynku spodziewają się dalszego wzrostu cen nieruchomości. Chociaż nie wykluczają, że globalne kryzysy - polityczne lub gospodarcze - wpłyną na Bułgarię, nie osłabia to ich oczekiwań. Nieruchomości w Sofii lub innych dużych miastach są postrzegane jako bezpieczna przystań w niepewnych czasach, skuteczny sposób na zachowanie kapitału, a nawet zwiększenie jego wartości w dłuższej perspektywie" - mówi Nicola Stoyanov.

Opublikowany artykuł jest tłumaczeniem/adaptacją oryginalnego artykułu lub materiału z odpowiedniego cytowanego źródła. Zgodnie z bułgarską ustawą o prawie autorskim (art. 9) prawa autorskie do tłumaczenia lub adaptacji należą do osoby, która je stworzyła, bez naruszania praw autora oryginalnego dzieła.

Opublikowany artykuł jest tłumaczeniem/przeróbką oryginalnego artykułu lub materiału odpowiedniego cytowanego zasobu. Zgodnie z prawem autorskim Republiki Bułgarii (art. 9) prawa autorskie do tłumaczenia lub adaptacji należą do osoby, która je wykonała, bez uszczerbku dla praw autora oryginalnego dzieła. Jeśli chcesz wykorzystać informacje zawarte w tym artykule, skontaktuj się z SUPRIMMO w celu uzyskania pozwolenia.