Wpływ euro na ceny nieruchomości w Bułgarii

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Bułgarii znajduje się w centrum analiz eksperckich, ponieważ ostatnie lata charakteryzowały się dynamicznym wzrostem cen, rekordowym wolumenem transakcji oraz bardzo aktywnym segmentem kredytów hipotecznych. Choć dane wskazują na stabilność, często odzwierciedla ona raczej oczekiwania i narracje rynkowe niż wyłącznie fundamentalne czynniki ekonomiczne.

Przystąpienie do strefy euro stworzy nowe ramy instytucjonalne, jednak jego wpływ na ceny mieszkań ma mieć charakter pośredni – głównie poprzez dostęp do finansowania oraz zachowanie sektora bankowego.

Eksperci są zgodni, że rynek zbliża się do swojego szczytu, a przyszłe wyzwania będą wynikać ze zmiany postaw kupujących, dynamiki akcji kredytowej oraz relacji między podażą a popytem.

Borislav Gostev, Dyrektor Generalny Super Credit

Rok 2025 zapowiada się jako rok szczytowy dla rynku nieruchomości – ceny mają wzrosnąć o 15–18%, wspierane przez silny popyt i ograniczoną podaż. Od 2026 roku prognozowana jest normalizacja i przejście do bardziej umiarkowanego, jednocyfrowego tempa wzrostu (6–10% rocznie), zgodnego ze wzrostem dochodów oraz ewentualnym wprowadzeniem nowych środków makroostrożnościowych przez Bułgarski Bank Narodowy w odpowiedzi na aktywny rynek kredytów hipotecznych. Doświadczenia Łotwy i Litwy pokazują, że ceny mieszkań mają tendencję wzrostową nawet w okresach niskiej inflacji, natomiast Chorwacja odnotowała dwucyfrowy wzrost mimo wysokich stóp procentowych. Potwierdza to, że długoterminowa dynamika cen jest napędzana przede wszystkim przez dochody, ogólną kondycję gospodarki oraz poziom podaży, a nie samą zmianę waluty.

Przejście na euro będzie w dużej mierze procesem technicznym, ponieważ blisko 95% kredytów hipotecznych jest obecnie denominowanych w lewach i zostanie automatycznie przeliczone po stałym kursie 1,95583. W 2026 roku dominującym scenariuszem wśród bułgarskich banków jest utrzymanie obecnych referencyjnych stóp procentowych, opartych na krajowej bazie depozytowej. Stopniowo część kredytów będzie prawdopodobnie indeksowana do europejskich wskaźników (EURIBOR, ˆSTR), co doprowadzi do stopniowego zbliżenia marż do poziomów w strefie euro. Stopy procentowe w Bułgarii pozostają jednymi z najniższych w UE – obecnie oprocentowanie kredytów hipotecznych mieści się w przedziale 2,19%–2,80%.

Doświadczenia trzech ostatnich krajów, które przystąpiły do strefy euro – Chorwacji, Litwy i Łotwy – jednoznacznie pokazują, że wprowadzenie euro nie powoduje gwałtownego wzrostu cen mieszkań. Dane Eurostatu oraz Europejskiego Banku Centralnego wskazują na jednorazowy, ograniczony efekt skoncentrowany w pierwszym miesiącu po zmianie waluty. W ciągu pierwszego roku dynamika cen i transakcji była jednak determinowana głównie przez istotniejsze czynniki: poziom dochodów, stopy procentowe oraz podaż. Przyjęcie euro może wywołać krótkotrwały efekt administracyjny i psychologiczny w zakresie terminu zawierania transakcji, lecz nie znaczną zmienność cen. Oczekuje się, że rynek płynnie zaabsorbuje zmianę, bez zakłóceń strukturalnych.

Główną siłą napędową rynku pozostaną bułgarskie gospodarstwa domowe, wspierane przez rosnące dochody i niskie stopy procentowe. Najbardziej aktywni będą nabywcy o wyższych dochodach, w tym znaczący odsetek pracowników sektora publicznego, których wynagrodzenia wyraźnie wzrosły. Inwestorzy typu buy-to-let utrzymają aktywność w Sofii, Warnie, Płowdiwie, Burgas oraz w miejscowościach wypoczynkowych, natomiast Bułgarzy pracujący za granicą – wraz z zagranicznymi nabywcami – skorzystają na łatwiejszym dostępie dzięki euro, które uczyni transakcje bardziej przejrzystymi i wygodnymi.

Ten artykuł jest chroniony prawami autorskimi, a prawa do jego rozpowszechniania należą do jego autora. Wszystkie zdjęcia, teksty, klipy wideo, materiały graficzne i banery w tym artykule są własnością SUPRIMMO i są chronione prawem autorskim Republiki Bułgarii. Jeśli chcesz wykorzystać informacje zawarte w tym artykule, skontaktuj się z nami w celu uzyskania pozwolenia.